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中国房价过去20多年经历的四次大跌

在很多人的观念里,1998年房地产市场化以来,中国房价好像没有下跌过,一直在涨。事实上,这个世界上没有一直上涨的价格。即使从房地产过去20年的大周期看,在总的上涨趋势的背后,房价也经历过几次下跌。在我看来,房价至少有四次大的下跌周期。

第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后,中国的房价从2008年开始调整,整体下跌幅度超过了30%。

我当时在北京实地调查的数据是,北京很多地方的房价下跌幅度甚至达到了40%(当然,你在官方的统计数据中并没有看到这个数据)。在这种情况下,2008年年底,作为四万亿的一揽子政策,高层推出了救房地产的一系列政策,房价从2009年年初开始反弹,短短一年的时间,一些地方的房价甚至翻番。

中国房价的第二次下跌是在2014年。

一个标志性的事件是2014年3月杭州房价突然下跌。之所以说突然下跌,是因为当时没有什么特殊的打压政策出台,杭州房价开始了明显的下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整。甚至有人认为,这将是中国房价的市场化的转折点。杭州房价的下跌迅速蔓延,引发了全国性房价的调整。

根据笔者的研究,2014年全国房价调整的真实幅度超过20%,有些地方甚至超过30%。当时杭州房价跌成了狗,北京房价调整至少在20%。这次下跌,再次导致中国房地产政策进入到救市周期,在2015年出台“去库存”政策后,房价迅速反弹,先是一线城市大涨,然后是二线城市跟进,紧接着三线城市也进入到上涨周期。

坦率而言,这是一次波澜壮阔的上涨,也是一次真正的全国性的房价大涨。

经历这一波上涨之后,房价翻倍的城市比比皆是。从而再次导致房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长,手段之严厉,在中国房地产历史上前所未有。特别是北京2017年的“3.17新政”被称为史上最为严厉的房地产调控政策。管理层几乎动用了能够动用的所有手段,限购、限贷、限价、限离婚,“三条红线”,房贷额度集中管理等等。自2017年开始,这轮调控一直到2021年9月30日因为恒大债务危机而出现松动,政策层面重提维护房地产市场的温度,维护购房者的合法权益。接近五年时间的调控,加上中国房地产自身周期的转换,使得房地产从“快速上涨”的危险转换成整个行业的危机。从而导致了房价的第三次大调整。

当然,中国房价的第三次下跌,时间要更早。

在2017年北京上海相继出台严厉调控措施后,北京上海的房价率先调整,真实调整幅度至少在15%。很多北京买房的人对此有深刻的感受。这里要提一下的是,当时一些人忽悠北京人去买环京的房子,导致环京房子暴涨。当然,在没有任何支撑的情况下,环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线在经历两年的调整后,在2020年又出现了反弹的情况,特别是深圳、上海、广州,2020年房价反弹明显,深圳甚至可以说是暴涨。这导致管理层再次出台严厉的措施抑制房价。

但是,在少数城市房价反弹的背后,却是整个行业的危机,以及中国房价有史以来真正的实质性的调整。

 

在2021年,中国房地产创造最高的销售数据之后,行业急转直下,房价普遍调整,房地产第一次陷入到信心大伤的地步。尽管管理层自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施,取消三条红线,一些城市取消限购,一些城市房贷首套利率历史性下跌到4%一下,从今年的情况看,尽管一线和热点城市春节后交易量和市场热度反弹明显,但整个行业的温度依旧偏低,行业的信心依旧不足。

本人是这三次房价下跌的亲历者,也是每一次下跌之后房价反弹的见证者。对于这一次市场会不会重回过去大反弹的戏路,我可以肯定的说,这种概率等于零。

因为中国的房地产市场已经进入到真正的下半场。市场的基本面今非昔比,市场反弹的动能不足。但在超多的利好因素下,刚需和改善型需求的入市,会让市场有一个小阳春的表现,这应该是大概率。目前,一线城市和部分热点二线城市市场回暖比较明显,大量的三四线城市目前市场依旧处于观望状态。

要想回到过去,全国房价普遍反弹,几乎没有可能。

管理层也好,开发商也好,还是买房者也好,对此要有理性的判断。切勿想当然的认为,市场会回到以前,土地财政又可以继续玩,炒房团又可以杀回来。开发商又可以向过去一样按照老办法玩。

我说过,这次市场的小反弹,可能是在政策的推动下,中国房地产市场的最后一次反弹。未来的市场如何走,完全取决于管理层和开发商能否抓住目前市场回暖的时机,果断和过去的模式告别,推动房地产行业转型。而不是期待回到旧时光。

坦率而言,留给中国房地产的日子确实不多了,谁能痛下决心和过去告别,谁就可能活下来。否则,市场更惨烈的日子还没到来。

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