2025年上海的康养社区市场，注定是神仙打架的局面。

这一年，市场格局焕然一新俨然一幅“百花齐放”的画面：

新兴“城心养老”模式强势崛起，以城市核心地段的高品质服务引领养老新风尚；传统社区持续深耕，凭借扎实的服务根基稳立潮头；更有部分社区借力升级转型，实现从边缘到标杆的华丽转身，完成逆势突围。

作为全国养老市场发展前沿阵地，这些标杆项目正重塑养老行业的生态格局，更是在重构长者的生活体验。

基于此，亿翰康养从第三方视角，以专业的测评模型，为大家揭秘《2025年度上海康养社区综合实力TOP10》。

 

测评模型：

 

 

（测评说明：选取上海市在运营康养社区，样本数量50家，基于6大维度、19项指标进行综合评分排名）

 

十大社区榜单：

 

 

01 泰康之家·申园

2000人+社区

地址：松江区广轩路298号

 

 

泰康之家在长三角运营的首个旗舰养老社区，地处松江新城核心区，周边广富林遗址公园、辰山植物园、松江大学城、余山旅游度假区环伺……

人文自然环境极佳，适合修身养性，安逸生活。

配套方面，自带二级康复医院，社区会所设有餐厅、包厢、棋牌室、KTV、阅读室、游泳馆、舞蹈教室、桌球、健身房等，休闲娱乐空间丰富多彩。

整个社区可提供2100个养老单元，房型全部朝南，风格温馨、明亮、宽敞。楼栋之间采用封闭连廊连接，特殊天气也能无障碍通达。

目前社区一期二期已经接近满住，也是上海唯一的2000人+社区。三期目前处于内部装修阶段，预计2026年底投入使用。

亿翰康养点评：2025泰康之家·申园迎来建园十周年，作为泰康落地长三角的首个旗舰康养社区，也是上海唯一一个2100+长者入住社区，以95%以上的入住率傲视对手，凭借专业服务、医疗保障、文化活动等多维度努力，赢得长者高度认可。

 

02 信澜天地

崇明东滩上的康养旅居天堂

地址：崇明区陈家镇康寿路福满路（地铁22号线东滩站）

 

由央企中信养老投资运营的康养疗愈社区，坐落于世界自然遗产地崇明岛东滩，紧邻东滩湿地公园，距地铁22号线东滩站直线距离约400米，交通便利，生态资源优越。

项目占地约216亩，总建筑面积17万平方米，容积率低至0.78，属于超低密度康养社区。

园区内1.7万方的信澜护理院是上海华东医院医联体，医保定点单位，功能涵盖常见病诊治、老年慢性病管理、门诊配药、术后康复，满足客户日常与应急医疗需求。

1.2万方的澜会所，配备康体、康娱、餐饮区域，设有星空恒温泳池、健身房、图书馆等15余种配套设施。1.7万平方米的文旅小镇，涵盖黑池舞厅、商业街等业态。

2025年最引人注目的便是其推出的【澜溪组团月费制长住公寓】，目前首批长者已正式入住。

交通、生态、居所、医疗、配套、美食6大核心价值，让其成为上海CCRC社区里名副其实的“六边形战士”。

值得关注的是，22号线将于2026年底开通，届时1小时就能抵达市中心，像这样地铁直通家门口的大型CCRC社区，在上海别无二家。

亿翰康养点评：2025年的信澜天地，以堪称“养老六边形”的澜溪组团长住公寓产品再次出圈，凭借高性价比以逆袭之姿实现公寓的精准快速去化。或许当22号线地铁直达社区门口的那天，将会是信澜天地的“天赋”完全兑现的那一刻。

 

03 怡福荟康养小镇

配套最丰富的养老社区

地址：奉贤区申杰路58号

 

新发展集团投资建设的城市更新养老项目，由中信养老负责运营管理。

项目占地12.6万方，总建面27万方，规划1609套康养公寓，首期开放864套。

内部配套丰富，涵盖1万方文体中心（含泳池、健身房、图书馆等）、1.1万方小镇餐厅、7万方生态农场。

已批复的3.5万方三级康复医院待开业，并且还与复旦大学上海医学院合作合作，建立“15分钟医疗急救体系”和绿色通道。

户型多样，涵盖一房两房和三房，可拎包入住，适老化设施一应俱全。

2025年3月社区正式投运，开业当年已入住超300位长者，是上海的顶流康养项目。

亿翰康养点评：作为典型城市更新项目，在新发展集团与中信养老强强联合下，怡福荟于2025年3月18日正式开业，近十万方的配套不是哪个社区都舍得下功夫去做的，而在这里，不缺城市空间里的配套，更有乡村体验感十足的生态农场。

 

04 阳光人家·佘山

天然氧吧康养社区

地址：松江区佘苑路358弄

 

作为阳光保险集团在上海养老版图的第一布局，地处佘山国家旅游度假区，该片区负氧离子浓度每立方厘米达到约3000个。

社区四面环水，绿荫环抱，仿佛一座隐匿于都市中的岛屿。绿化率高达45%，户均绿化面积约80㎡……这个社区已然是一座名副其实的森林氧吧。

社区总规划约765户，主要户型是花园别墅与三层洋房建筑，在这座226亩的社区中，显得十分“稀疏”，没有高楼带来的压抑感，唯有满目绿植与低密建筑相互映衬。

社区配备了完善的智慧运营管理平台，无论长者在住所何处，都可以通过便捷呼叫系统，实现一键救援、随叫随应；

社区构建“医养融合”的健康生活体系。提供“三级”健康保障：设立社区医务室；整合周边医疗资源，与佘山镇社区卫生服务中心和上海第一人民医院松江分院深度合作；与35家优质医院建立绿通。

配套会所设置了文化中心、康体中心、餐饮中心、娱乐中心等47个服务场景，其中涵盖恒温游泳池、KTV、台球室、迷你高尔夫球场等场地，满足长者休闲娱乐、健康疗愈需求。

亿翰康养点评：2025，开业一年的阳光人家·佘山在不断摸索中成长和进化，以生态、服务、硬件三重优势，成为上海高端康养领域的标杆项目，“5A级长三角旅居养老基地”、“设计界奥斯卡”金奖都是它硬实力的最好呈现。

 

05 星堡中环养老社区

最纯正的美式CCRC社区

地址：宝山区环镇南路858弄

 

复星旗下旗舰康养社区，也是上海养老社区的标杆性项目。

引入最纯正的美式养老，注重打造社交文化，开放且充满活力……

社区分为一期和二期，总建筑面积约9万平方米，包含约500个养老空间，配套8000平米会所。

内部配套丰富，设有咖啡厅、健身房、书画室、康复中心等，满足长者休闲、娱乐、医疗需求。

产品户型多样，涵盖一室户、一室一厅、两室一厅等，面积从45-120平方米不等，均采用适老化设计，配备紧急呼叫系统、防滑地板等设施。

社区一期近乎满住，二期一年多近200多长者的入住是对它最大的认可。

亿翰康养点评：作为复星旗下旗舰康养社区，凭借成熟的运营、专业的服务、丰富的活动，2025年整体服务满意度达98%。也正是这样的服务标准与品牌实力，助力复星康养走出上海，在全国各地“开花结果”。

 

06 太保家园·上海普陀国际康养社区

城市里的康复花园

地址：普陀区泾阳路459号

 

老上海红砖建筑、石库门、复古典雅是它的标识性元素。

地处苏州河畔、旁边是1万方的开放式公园，环境宁静清幽。社区内设置了下沉庭院、二层露台等空间，能够更好的欣赏周边的景色，为长辈提供更多的户外停留休闲空间。

社区主要收住的是高龄、需要康复护理的长者，房型有单人间和双人间，共有168套房间、288张床位，自带医务室和康复治疗区，和华东医院建立绿通，同时开设了线上诊疗室，就医问题不用担心！

开业不到两年入住率超过90%也是大家对它的认可。

亿翰康养点评：在热播剧《蛮好的人生》中出圈的太保家园普陀社区，2025年6月，开业仅20个月便实现90%的入住率，这样的数据背后还有着居民满意度评价98.9分的暖心回响，用专业的服务收获市场的认可。

 

07 颐年城·静安8号

城芯康养社区天花板

地址：静安区常熟路8号

 

中国平安旗下高品质康养品牌“平安臻颐年”倾力打造的首个旗舰级城芯康养社区。

地处静安寺核心商圈，3公里内覆盖10余家三甲医院，地铁1、2、7、14号线环绕，交通与医疗资源极为便捷。

总建筑面积约4万方，配置270余套自理及护理型公寓，是一座融合海派文化底蕴和现代康养科技的高端康养居所。

依托平安健康平台整合万名医生资源，内部设健康医疗门诊，外部联动华山、华东等三甲医院开通绿色通道，提供急救响应、慢病管理等全链条服务。

内设营养美食空间、运动健身空间、文娱空间，以及24小时管家服务，满足长者多元生活需求。

据悉，项目于2025年10月正式开业，首批200个入住资格已认购完毕，候补登记客户达483组，排队周期约18-24个月。

亿翰康养点评：作为中国平安的年度开山之作，以“综合金融+医疗养老”双轮驱动，重新定义城芯享老新范式，展现出国内“养老天花板”的未来样式，还藏着老年生活的理想模样。

 

08 路劲·隽芳华

年度逆袭标杆社区

地址：松江区崇南公路558弄1-13号

 

香港上市公司路劲地产打造的高品质CCRC养老社区。

11.7万方的社区，排布着四栋红色的建筑，洋溢着青春的学院气息。各区域之间由风雨连廊相连，保证日常出行风雨无阻。

5000平的双层中央会所，集娱乐休闲、餐饮等多重功能于一体，配备了各类娱乐、生活设施，空间开阔，装修高档舒适。

此外，社区内还规划了1.1万㎡的特色商业街，方便社区长辈的日常生活。

社区共有819套活力公寓和300张护理床位，能容纳1500位长者入住。公寓房型户户朝南，适老化设施细节到位，设有阳台，冬天在房间内也能沐浴阳光。

2025年，社区入住率逆袭式突破90%，成为众多长者养老首选之地。

亿翰康养点评：2025，三周岁的隽芳华打了一场漂亮的“翻身仗”，入住率从30%逆袭式突破90%，彻底撕下叫好不叫座的标签，这背后是一家地产公司用地产的营销方式创造的一场行业神话。

 

09 中国太平·梧桐人家

养老社区中的“迪士尼”

地址：浦东新区忘忧路100弄

 

项目是由中国太平保险集团斥资40亿打造的旗下首家旗舰康养社区。

社区地处浦东新区周浦国际医学园区，区位优越，毗邻上海国际医学中心等优质医疗资源，交通便捷。

项目总建筑面积约30万方，是全市最大的单体CCRC社区，养老社区业态涵盖活力公寓、颐养公寓、公寓式酒店和中心会所。

除此之外，社区还自建二级太平康复医院以及商业配套区，实现了医疗、康复、文娱、生活一站式服务。

产品户型多样，可满足不同健康状况长者的需求。房间设计充分遵循适老化原则，都是朝南设置，配备新风系统和地暖，户户有阳台，注重安全性与舒适性。

截至2025年底，社区入住人数突破1500人，也是仅次于泰康之家·申园的第二大社区。

亿翰康养点评：在上海“东太平、西泰康”并非空穴来风，2025年，开业6周年的梧桐人家迎来第1500位长者入住，作为中国太平的首个旗舰项目，一直以来都是以服务、设施、环境和社团活动出圈，赢得了入住长者和家属的普遍认可。

 

10 澳朵花园·逸浦荟

养老社区中的桃花源

地址：青浦区淀山湖大道3388弄

 

跨国企业联实集团在华打造的首个养老旗舰项目。

著名的悉尼歌剧院、台北101、吉隆坡双子塔等均是其参与开发的项目，实力毋庸置疑！

项目坐落于风景优美的淀山湖畔，环抱朱家角古镇，四季分明，气候温和湿润。

社区配备手工艺室、健身房、瑜伽室、恒温泳池、多功能厅、咖啡厅、茶室、图书阅读室、棋牌室等功能空间。

社区提供800余套5-6层低密度颐养公寓，可容纳约1300名长者，主要为一室、两室户型，房型全朝南，一层还带小花园！

亿翰康养点评：都市里的世外桃源，社区中的颜值担当，作为跨国集团在上海打造的首个康养社区，有着星级酒店的服务品质，“四季主题花园”不愧藏在花园里的社区之名，在这里能满足退休生活的全部想象。